전세, 채권

몇년전부터 계속 생각해 봤던 내용인데

 

한국의 주거 해결 방안중에 전세 라는 제도는 전혀 이해가 되질 않는다. 아주 옛날엔 전세 가격이 매매에 비해서 25%~30%정도 밖에 되질 않아서 어느정도 되는 규모의 집을 편리하게 살 수 있어서 좋은 제도가 맞았다. 전세금 역시도 20평대 중후반을 고려했을때 1.5~2억정도 계속 유지되던 시절이었으니, 대충 1억언저리의 돈을 모으고 전세대출을 받으면 어느정도 갖추어진 형태로 주거를 해결할 수 있었다. 

 

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지금은 뭐 이야기 안해도 알겠지만 엄청 올랐다. 비중도 매매가의 60%정도이고 그 가격도 8억이상정도 하는것 같다. 

 

집을 구하는 사람입장에서도 8억은 아주 큰돈이라서 부담이 되지만 세를 내어주는 주인 입장에서도 8억은 아주 큰돈이다. 집주인이라고 부르지만 계약서를 기준으로 생각을 해보면 담보를 개인(세입자)한테 맡기고 돈을 개인한테 이율없이 빌리는 사금융(개인간의 돈거래)이라고 생각이 든다. 중간에 공인중계사가 끼어서 이런 저런 조율을하고 설명을 해주어서 뭔가 공식적인 느낌이 나긴 하지만 말이다.  단지 그 담보가 집이라는 좀 큰 재화긴 하지만 말이다. 

 

이렇게 봤을때 집주인이라 불리는 채무자는 그 빌린 돈을 가지고 뭘 할 수 있을까?

1. 전세집을 내어준 그 집의 대출을 깐다. 그렇지만 채권자가 돈을 달라고 할경우(2년 또는 4년 이후) 돈을 또 어딘가에서 융통해서(새로운 세입자 한테 받아서 기존 세입자한테 주는 편리한[?] 방법이 많이 사용된다) 주는 번거로움을 겪어야 한다. 

 

2. 전세집을 내준 그 집에 대출이 없거나 대출 이자를 감당할만하면  2(4)년동안 어디 투자를 한다. 예를들어 8억을 어디에 투자를 할까? 주식? 채권? 아니면 재투자(저렴한 집을 하나 더 사서 또 세를 내어준다거나, 빌딩을 짓거나, 상가를 사거나, 사업을 한다거나 말이다)를 해야한다 인데 부담이 된다. 망하기라도 하면 큰 일이 나니까. 

 

그래서 그 전세금을 넣어둘수 있는 안전한 상품이 난 곧 개발될것 같다고 생각한다. 집주인이 받은 그 전세 계약서를 자산으로 해서 뭔가 투자를 할 수 있는 그런 금융상품말이다. 전세 계약서 기반의 ABS. 이게 세입자 기반의 전세 대출이 기본적으로 그러한 금융 상품인데 왜냐면 이건 채권이니까 말이다. 어쨌든 집주인은 채무긴 하지만 현금이 있다. 이걸 빨아들일 수 있는 금융상품이 없다는게 문제니까 말이다. 집주인만 들어갈 수 있는 연리 미니멈 3.5%(8억기준으로 2천 8백만원을 집주인에게 준다. 3.5%로 한 이유는 상가를 사서 거기 서 받아 먹는 세보다는 좀적은데 이건 주인이 뭔가 관리를 할 부담도 없으니까 ㅎ) 최고는 뭐 수익에 따라서 더 주는 없는 금융 상품을 만들어서 팔고 그걸 기반으로 모인 돈을 가지고 금융회사가 다시 securitization 해서 파는 형태로 말이다. 어떤가? 죽이지? 세입자는 자기가 넣은 돈을 지킬 수 있고, 채무자는 헤징을 할 수있고, 금융기관은 돈을 잃지도 않는다(잘 생각해보면 돈은 금융기관에서 나왔다가 다시 금융기관으로 들어간다.) 누구도 손해를 보지 않는 그런 장사다. ㅋㅋㅋ

 

근데 

 

이게 그 유명한 2008년 서브프라임 모기지 사태의 주요 이론이다. ABS-CDO-Synthetic CDO로 이뤄지는 asset마켓에 swap/option(call)이 붙은 그 이상한 세계말이다. 하지만 세상은 이미 한번 그것의 실체와 단점을 경험해봐서 충분히 극복할 수 있다고 생각한다(그렇다고 생각할거다. 난 반대의 입장이긴 하다. 뭐던 나중에 더한게 나오니까). 그래서 반드시 그런 상품이 나올거라고 기대한다. 물론 이 상품은 돈이 있는 사람(최소한 집 두채는 있어야 하니까) 이야기 일테니 내 이야긴 아닐거다. ㅡㅡ;;

 

p.s. 또는 월세로 많이들 전환을 할 거다. 전세가를 계속 올리는 주인은 전세를 월세로 돌릴만한(받았던 보증금의 80%정도, 6억 5천 정도 자금이 있어야 한다) 돈이 없는거다. 그럴경우 과연 누가 더 유리할까?